Γράφει ο Χρήστος Τριανταφυλλόπουλος για την Εφημερίδα Το Βήμα
Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία
Είναι αρκετές οι περιπτώσεις επενδυτών που ζητούν ασφαλείς επενδύσεις με χαμηλό ρίσκο και σταθερή απόδοση. Οι τραπεζικές καταθέσεις έχουν μηδενικό επιτόκιο και η επένδυση σε ακίνητα είναι μια καλή επιλογή. Τα τελευταία χρόνια αρκετοί επενδυτές προχωράνε σε αγορά ακινήτων με σκοπό την εκμετάλλευσή τους. Παρατηρούμε αρκετές φορές κάθε πελάτης να έχει έναν μικρό αριθμό ακινήτων προσπαθώντας να αποκομίσει οικονομικό όφελος, αντιμετωπίζοντας μισθωτές, επισκευές, εξώσεις κτλ.
Μετά το 2014 στην Ελλάδα εφαρμόστηκε ο ΕΝΦΙΑ και το κόστος ιδιοκτησίας ακινήτων έγινε πολύ υψηλότερο, ειδικά όταν η ακίνητη περιουσία υπερβαίνει τις 600.000€. Είναι πλέον ασύμφορο φυσικό πρόσωπο να συγκεντρώνει ακίνητη περιουσία.
Από το 1999 η νομοθεσία επιτρέπει την ίδρυση Ανώνυμης Εταιρείας Επενδύσων σε Ακίνητη Περιουσία, κάτι που στην Ευρώπη συνέβη πολύ αργότερα. Η συγκεκριμένη εταιρική μορφή επιτρέπει την εκμετάλλευση ακινήτων με τη μορφή μετοχών. Έτσι έχουμε τα πλεονεκτήματα επένδυσης σε ακίνητα χωρίς τα μειονεκτήματά τους. Τα πλεονεκτήματα είναι:
- Χαμηλό ρίσκο, καθώς η εταιρεία διαθέτει ακίνητα προς εκμετάλλευση.
- Καλύτερες μισθώσεις, καθώς έχει πολύ πιο δυνατά ακίνητα.
- Χαμηλότερο κόστος διαχείρισης, καθώς υπάρχουν οργανωμένες δομές ώστε να διαχειρίζεται αποτελεσματικότερα το σύνολο των ακινήτων της.
- Μεγαλύτερη συναλλακτική δύναμη, καθώς το μέγεθός της προσφέρει περισσότερες δυνατότητες.
- Μερισματικές αποδόσεις. Η ελληνική νομοθεσία επιβάλλει στις ΑΕΕΑΠ να διανέμουν τουλάχιστον 50% των κερδών τους ως μέρισμα, χωρίς φόρο μερίσματος.
- Φορολογικά οφέλη. Οι ΑΕΕΑΠ δεν πληρώνουν φόρο υπεραξίας, μεταβίβασης, μερισμάτων, φόρο εισοδήματος, καθώς πληρώνουν φόρο επί των επενδύσεων.
- Τεράστια ευελιξία, καθώς ο επενδυτής μπορεί να πουλήσει 10% των μετοχών του σε μία ημέρα, σε αντίθεση με τον ιδιοκτήτη που οποιαδήποτε πώληση απαιτεί χρόνο.
- Διαφάνεια. Η νομοθεσία υποχρεώνει τις ΑΕΕΑΠ σε εξάμηνη εκτίμηση των ακινήτων τους από ορκωτούς εκτιμητές ακινήτων και οικονομικές καταστάσεις από ορκωτούς ελεγκτές. Επίσης απαγορεύει την αγορά ακινήτου πάνω από το 5% της αξίας εκτίμησης και την πώληση κάτω από το 5% της αξίας εκτίμησης.
Τα μειονεκτήματα ΑΕΕΑΠ είναι το ύψος επένδυσης, καθώς το ελάχιστο όριο είναι 25 εκατ. ευρώ και η μεγάλη αξία ακινήτων, καθώς τα συμμετέχοντα ακίνητα δεν μπορούν να έχουν αξία μικρότερη των 100.000 ευρώ έκαστο.
Είναι σημαντικό να καταφέρουμε να δημιουργήσουμε ΑΕΕΑΠ με μεσαίους και μικρούς επενδυτές, που θα τους προσφέρονται πολύ μεγάλα πλεονεκτήματα συγκριτικά με το να επενδύσουν μόνοι τους σε ακίνητα. Δημιουργώντας μια ΑΕΕΑΠ και αναθέτοντας τη διοίκησή της σε ομάδα εξειδικευμένων στελεχών, η απόδοση των ακινήτων μεγιστοποιείται και η αξία τους αυξάνεται, κάτι σχεδόν αδύνατο από έναν ιδιώτη επενδυτή.
